"Правовое регулирование арендных отношений (общие положения)".

Актуальность темы данной работы обосновывается тем, что договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход - арендную плату. Следует заметить, что правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальность на протяжении всей истории права. В настоящее время появляется необходимость создавать новый режим регулирования взаимоотношений между государством и частным сектором, построенный на наиболее рациональном и экономически выгодном управлении государственной собственностью в рамках договорных отношений, который позволяет достичь баланса между интересами государства и частного собственника. Одним из наиболее важных в процессе управления государственной собственностью является решение задачи должного управления объектами недвижимости, в частности с целью пополнения бюджета от передачи в аренду административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в собственности государства. Не смотря на многочисленные научные работы, посвященные правовому регулированию арендных отношений, многие вопросы остаются открытыми. Объектом данной работы является институт договора аренды в современной России. Данный институт включает в себя различные аспекты - социальные, экономические, культурные, правовые. Предметом исследования данной работы являются нормы действующего гражданского законодательства и иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения, возникающие в связи с заключением договора аренды, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме исследования. Целью данной работы ставится комплексное изучение правового регулирования арендных правоотношений, выявление проблем в правовом регулировании данных отношений и выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства, регламентирующего правоотношения по договору аренды. Задачами работы является: Исследование истории правового регулирования договора аренды; Изучение понятия и признаков договора аренды; Исследование видов договора аренды; Анализ порядка заключения и прекращения договора аренды; Изучение содержания договора аренды; Исследование прав и обязанностей сторон по договору аренды; Анализ ответственности сторон по договору аренды; Выявление особенностей договора аренды транспортных средств; Определение характеристик договора аренды недвижимого имущества. Теоретическую основу данного исследования составили работы таких авторов как: Бессонов В.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Васькин В.В., Голованов Н.М., Грудцына Л.Ю., Сергеева А.П., Коршунова Н.М., Заскока С.А. Садиков О.Н., Позднышева Е.В., Суханов Е.А., Сергеев А. П., Толстой Ю. К. и других. Нормативно-правовой основой данной работы являются следующие нормативно-правовые акты: Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс Российской Федерации. Наиболее важные положения о договоре поручения сосредоточены в гл. 34 Гражданского кодекса РФ, объединяющей ст. ст. 606 - 670. В работе применяются общие и частные методы исследования, в том числе описательный, историко-юридический, системно-правовой, формально-юридический, метод сравнительного анализа.

СОДЕРЖАНИЕ:

Введение
Глава 1. Понятие и общая характеристика договора аренды
1.1. История развития договора аренды в РФ
1.2. Понятие и признаки договора аренды (юридическая характеристика)
1.3. Виды договора аренды и их классификация
Глава 2. Правовое регулирование арендных отношений
2.1. Порядок заключения и прекращения договора аренды
2.2. Содержание договора аренды
2.3. Права и обязанности сторон по договору аренды
2.4. Ответственность сторон по договору аренды
Глава 3. Виды договоров аренды и их особенности
3.1. Прокат и аренда транспортных средств
3.2. Аренда недвижимого имущества
Заключение
Библиография

Рассматривая вопросы договора аренды пришли к выводу, что существуют следующие проблемы. 1) Точное описание объекта и размер арендной платы - существенные условия договора предварительной аренды, которые необходимо отразить в предварительном договоре. Однако норма п. 1 ст. 432 ГК РФ применительно к предварительному договору позволяет утверждать, что любые условия основного договора, названные в предварительном, приобретают характер существенных . Суды исходят из того, что при наличии предварительного договора не существует возможности для передачи на рассмотрение арбитражного суда преддоговорного спора об условиях основного договора. Желание скорректировать текст основного договора не освобождает от обязанности его заключить. 2) Законодательством РФ не достаточно регламентировано следующее. С момента передачи внаем жилого помещения права собственника по пользованию им становятся ограниченными. Если бы собственники это понимали, то слабая сторона такого договора, наниматель, был бы намного лучше защищен от произвольного вторжения в квартиру собственника, который вдруг по каким-то причинам решил сам заселиться в квартиру либо сдать ее по более выгодной цене. Эта же проблема существует в отношениях аренды, которые сходны с рассматриваемыми в данном случае гражданско-правовыми отношениями. Насколько мне известно, сейчас Высшим Арбитражным Судом РФ рассматривается вариант внесения законодательной инициативы, более четко регулирующей этот нюанс. Если эта инициатива, пройдя все инстанции, все-таки станет законом, то и на отношениях, связанных с наймом жилых помещений, это скажется положительно. В этом я не сомневаюсь. 3) Непростая ситуация с "разделом" мест общего пользования между арендаторами – арендуешь помещение – плати за коридор. В договор при взаимном согласии сторон, конечно, можно ввести любое условие, включая передачу мест общего пользования, однако при возникновении судебного спора велика вероятность признания такого договора незаключенным. Правильнее все же принять во внимание положения императивных норм закона и действовать, руководствуясь следующими соображениями. Собственник (арендодатель) обязан нести расходы на содержание мест общего пользования. Данная обязанность не может быть переложена на плечи арендатора, а доля в праве собственности на места общего пользования не может быть передана в аренду. Соответствующие затраты собственник вправе компенсировать за счет включения их в сумму арендной платы без выделения отдельной строкой. Таким образом, по сути, стоимость соответствующих затрат должна быть включена в арендную плату. Выделение таких затрат свидетельствует о желании собственника искусственно завысить размер оплаты. Арендаторам же при заключении договоров следует проявлять бдительность и осторожность, чтобы защитить свои интересы, избежать необоснованных затрат и споров. 4) Юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Таким образом, формирование правового поля, необходимого для регулирования отношений по аренде части недвижимого имущества, невозможно без регламентации механизма государственной регистрации данного вида сделок. Действующей нормативной базой данный механизм не определен. Вышесказанное свидетельствует о существовании необходимых предпосылок для реформирования действующего законодательства в сфере аренды недвижимого имущества.

Библиография
1.Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
4.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
5.Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ // СЗ РФ, 05.06.2006, N 23, ст. 2381.
6.Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
7.Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ // СЗ РФ, 03.05.1999, N 18, ст. 2207.
8.Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ. Российская газета, N 277, 08.12.2006.
9.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ. Российская газета, N 148-149, 06.08.1998.
10.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Российская газета, N 145, 30.07.1997.
11.Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности". Российская газета, N 97, 06.05.2011.
12.Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Российская газета, N 79, 23.04.1998.
13.Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Ст. 9 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. N 1. Ст. 40.
14.Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Российская газета, N 8, 16.01.1996.
15.Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
16.Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4983/11 по делу N А50-6606/2010. СПС «КонсультантПлюс».
17.Определение ВАС РФ от 31.05.2012 N ВАС-6762/12 по делу N А12-4742/2011. СПС «КонсультантПлюс».
18.Определение ВАС РФ от 21.12.2011 N ВАС-16339/11 по делу N А28-11080/2010. СПС «КонсультантПлюс».
19.Определение ВАС РФ от 26.10.2009 N ВАС-13269/09 по делу N А28-846/2009-38/7. СПС «КонсультантПлюс».
20.Определение ВАС РФ от 15 февраля 2010 г. N ВАС-942/10 по делу N А50-5942/2009. СПС «КонсультантПлюс».
21.Определение ВАС РФ от 02.07.2010 N ВАС-7975/10 по делу N А06-1605/2009. СПС «КонсультантПлюс».
22.Определение ВАС РФ от 07.06.2010 N ВАС-7317/10 по делу N А70-11572/2009. СПС «КонсультантПлюс».
23.Определение ВАС РФ от 30.06.2009 N ВАС-7741/09 по делу N А40-51554/08-82-445. СПС «КонсультантПлюс».
24.Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655. СПС «КонсультантПлюс».
25.Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 октября 2007 г. N Ф08-7159/07 по делу N А53-1152/2007-С2-32. СПС «КонсультантПлюс.
26.Письмо Минэкономразвития РФ от 27.06.2011 N ОГ-Д23-182. СПС «КонсультантПлюс».
27.Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу N А53-17516/2009. СПС «КонсультантПлюс».
28.Постановление ФАС Центрального округа от 20 мая 2010 г. по делу N А54-3839/2009С17. СПС «КонсультантПлюс».
29.Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204. Вестник ВАС РФ, N 8, июнь, 2010.
30.Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 ноября 2009 г. по делу N А11-12165/2008 // "КонсультантПлюс".
31.Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 по делу N А56-42657/2009. СПС «КонсультантПлюс».
32.Постановление ФАС Поволжского округа от 20 января 2010 г. по делу N А57-3862/2009. СПС «КонсультантПлюс».
33.Постановление ФАС Московского округа от 24 апреля 2007 г. N КГ-А40/2980-07-П по делу N А40-17980/02-11-175. СПС «КонсультантПлюс».
34.Постановление ФАС Центрального округа от 30.03.2009 по делу N А48-2528/08-4. СПС «КонсультантПлюс».
35.Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.12.2009 по делу N А74-2454/2009. СПС «КонсультантПлюс».
36.Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.07.2010 по делу N А29-3201/2009. СПС «КонсультантПлюс».
37.Постановление ФАС Уральского округа от 5 декабря 2007 г. N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12. СПС «КонсультантПлюс».
38.Абова Т.Е. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу РФ. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ, М.: Юрайт, 2012.
39.Абрамова Е.Н. Гражданское право М.: РГ-Прес, 2010.
40.Бессонов В.А. Гражданское право. М.: Форум Инфра-М, 2010.
41.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М: Статут, 2011.
42.Голованов Н.М. Гражданское право. СПб: Питер, 2010.
43.Гончаров А.А., Маслова А.В. Гражданское право. Курс лекций. М.: Волтерс Клувер, 2010.
44.Гражданское право: Учебник. Т. 1. 5-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК_Велби, 2009.
45.Гражданское право: В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2010. Т. 3: Обязательственное право. § 2. Гл. 45.
46.Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000; Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 6.
47.Иванова Е. Аренда государственного имущества (на примере города Москвы) // Право и экономика. 2004. N 6.
48.Колбасов В.В. Аренда (лизинг): договор аренды транспортного средства с экипажем, или общероссийская афера экспедиторов, с типовым договором // Налоги. 2011. N 32.
49.Кoммeнтaрий к Грaждaнскoму кoдeксу Рoссийскoй Фeдeрaции. Чaсть четвертая: Учeбнo-прaктичeский кoммeнтaрий (пoстaтeйный) / Пoд рeд. A.П. Сeргeeвa. М.: Прoспeкт, 2010.
50.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Части 1, 2, 3, 4. / Под ред. С. А. Степанова. М.: Проспект, 2012.
51.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ. Под ред. / Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. М.: Юрайт, 2011.
52.Ланда В.М. Проблемы государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения // Арбитражная практика. 2010. N 5.
53.Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. N 4. С. 5.
54.Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: договоры и комментарии. М.: Юрайт, 2009. С. 132.
55.Макеев П.В. Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. 2009. N 2. С. 364.
56.Миронова С.Н. Гражданское право. М.: Волтерс Клувер, 2010.
57.Мозолин В.П. Гражданское право. В 3 Т. М.: Проспект, 2009.
58.Огнева К.О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. М.: Эксмо, 2012.
59.Пискунова М.Г. Назначение и правовой режим нежилых помещений // Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Теория и практика // Юрист. 2004. N 11.
60.Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.
61.Римское частное право: Учебник / В.А. Краснокутский, И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский и др.; под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004.
62.Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": постатейный комментарий / В.В. Андропов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007.
63.Чаусская О.А. Гражданское право: учебный курс. М.: Эксмо, 2010.