Договор аренды нежилых помещений

СОДЕРЖАНИЕ

Введение………………………………………………...………………………3

Глава 1. Договор аренды нежилого имущества в системе арендных обязательств……………………………………………………………...……..7
1.1. Понятие и виды арендных правоотношений…………………………….7
1.2. Правовая характеристика объектов недвижимости, государственная регистрация прав………………………………………………………...……17
Глава 2. Договор аренды нежилых помещ6ений на примере зданий и сооружений……………………………………………………………………23
2.1. Понятие и предмет договора…………………………………………….23
2.2. Стороны договора аренды зданий и сооружений, их права и обязанности……………………………………………………………………33
2.3. Форма и государственная регистрация договора, ответственность сторон………………………………………………………………………….41
2.4. Проблемы финансово-правового регулирования возврата излишне уплаченной арендной платы при аренде недвижимого имущества: государственного (муниципального) имущества…………………...………49

Заключение………………………………………………………………...…..59
Список использованной литературы…………………………...……………61

Глава 2. Договор аренды нежилых помещений на примере зданий и сооружений

2.1. Понятие и предмет договора

Договор аренды зданий и сооружений является одним из видов договора аренды.
В отношении зданий и сооружений наиболее обоснованной представляется позиция В.В. Витрянского, который считает, что «попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий»21 и что «с юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения...»22.
Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями.
«Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей.
...

1.1. Понятие и виды арендных правоотношений

Аренда - это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.
Правоотношения сторон в рамках договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.
Правовое регулирование аренды, ее общие положения и отдельные виды нашли свое закрепление в Гражданском Кодексе РФ и многих нормативных правовых актах (в зависимости от вида договора аренды).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ3 по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Нормами ст.
...

1.2. Правовая характеристика объектов недвижимости, государственная регистрация прав

Словарь русского языка С.И. Ожегова определяет недвижимое как не двигающееся, неподвижное8.
Как отмечал А.П. Сергеев: "Естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да и объективно не могут, игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе, в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано"9.
Следует отметить, что законодательство некоторых стран имеет определенные особенности в правовом регулировании режима недвижимого имущества. Так, по законодательству Франции, к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней строения, урожай на корню, леса и т.д10.
...

2.1. Понятие и предмет договора

Договор аренды зданий и сооружений является одним из видов договора аренды.
В отношении зданий и сооружений наиболее обоснованной представляется позиция В.В. Витрянского, который считает, что «попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий»21 и что «с юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения...»22.
Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями.
«Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей.
...

2.2. Стороны договора аренды зданий и сооружений, их права и обязанности

Стороны договора аренды - арендодатель и арендатор.
Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК РФ). «Арендатор - кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы»34.
...

2.3. Форма и государственная регистрация договора, ответственность сторон

Ст. 651 ГК РФ закрепляет положение о письменной форме договора аренды зданий и сооружений.
В отличие от договоров аренды движимого имущества договоры аренды недвижимости, в случае если они заключены на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации прописан в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Как определено в ст. 4 данного Закона, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты42.
Стоит отметить, что в Информационном письме ВАС РФ N 66 уточнен порядок определения года при рассмотрении споров, а именно: в целях применения п. 2 ст.
...

Заключение

Проведенное исследование обусловило выводы, приведенные ниже.
Аренда - это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.
Правоотношения сторон в рамках договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.
Правовое регулирование аренды, ее общие положения и отдельные виды нашли свое закрепление в Гражданском Кодексе РФ и многих нормативных правовых актах (в зависимости от вида договора аренды).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Нормами ст.
...

Список использованной литературы

Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // "Парламентская газета", N 4, 23-29.01.2009.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410.
4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 22.04.2013) // "Собрание законодательства РФ", 29.07.2002, N 30, ст. 3012.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 07.05.2013) // "Российская газета", N 220, 20.11.2002.
6. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 N 145-ФЗ (ред. от 07.05.2013) // "Российская газета", N 153-154, 12.08.1998.
7. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // "Российская газета", N 148-149, 06.08.1998.
8. Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.12.2012) "Об обществах с ограниченной ответственностью" // "Российская газета", N 30, 17.02.1998.
9. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Российская газета", N 145, 30.07.1997.
10. Федеральный закон от 24.11.1995 N 181-ФЗ (ред. от 23.02.2013) "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" // "Российская газета", N 234, 02.12.1995.
11. "СП 31-102-99. Требования доступности общественных зданий и сооружений для инвалидов и других маломобильных посетителей" (принят Постановлением Госстроя РФ от 29.11.1999 N 73) // Госстрой России, ГУП "Институт общественных зданий", ГУП ЦПП, 2000.
12. "СНиП 31-06-2009. Общественные здания и сооружения" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 01.09.2009 N 390) // "Бюллетень строительной техники", N 10, 2009.



Судебная практика
13. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" // "Российская юстиция", N 2, 2004.
14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.10.1999 N 5733/99 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1
15. Определение ВАС РФ от 29.05.2009 N ВАС-6313/09 по делу N А71-5836/2008-Г8 // СПС «Консультант Плюс».
16. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.2003 N 9523/02 по делу N А41-К1-8587/02 // "Вестник ВАС РФ", 2003, N 5.
17. Постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2009 по делу N А23-1473/08Г-16-94// СПС «Консультант Плюс».
18. Постановление ФАС Уральского округа от 27.07.2010 N Ф09-5730/10-С3 по делу N А76-44812/2009-18-111/96// СПС «Консультант Плюс».
19. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.11.2008 N Ф03-4388/2008 по делу N А51-8359/20072-306// СПС «Консультант Плюс».
20. Постановление ФАС УО от 12.01.2010 N Ф09-10762/09-С6// СПС «Консультант Плюс».
21. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по делу N А54-5774/2012 // СПС «Консультант Плюс».
22. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Вестник ВАС РФ", N 4, 2001.
23. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. №3.
24. Апелляционное определение Ростовского областного суда от 04.10.2012 по делу N 33-11556 // СПС «Консультант Плюс».
25. Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 по делу N А10-507/2012 // СПС «Консультант Плюс».
26. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.11.2012 N 33-16048/2012 // СПС «Консультант Плюс».

Литература
27. Алексеев С.С. Проблемы теории права: Курс лекций в 2-х томах. Т. 1. Свердловск, 1972. С. 124.
28. Анисимов А.П., Устюкова В.В. Изъятие земельных участков для государственных нужд у арендатора: проблемы теории и практики // Право и экономика. 2012. N 3. С. 55 - 60.
29. Богданова И.С. Осуществление государством права собственности на недвижимое имущество, составляющее его казну (на примере зданий и сооружений) / под науч. ред. Н.Ф. Качур. М.: Юриспруденция, 2012. 280 с.
30. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. М.: Статут, 2002. С.522.
31. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. - М.: Новая правовая культура, 2007. С.114.
32. Гражданское право: уч. В 4 Т.3 Обязательственное право / Отв.ред. Е.А.Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. С.478.
33. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5. С. 117.
34. Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. М., 2009. С. 300.
35. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. №8. С.98.
36. Жюлио де ла Морандьер. Гражданское право Франции. Т. 1. М., 2008. С. 242.
37. Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Под ред. А.Л. Маковского. М., 2008. С. 273.
38. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. – 2-е изд., доп. и перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2010. С.199-200.
39. Ковтун А. Передача недвижимости на раз-два // ЭЖ-Юрист. 2012. N 33. С. 2.
40. Кайль А. Судебно-арбитражная практика разрешения споров в отношении недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем // Жилищное право. 2012. N 8. С. 59 - 70.
41. Кайль А.Н., Лупу А.А., Оськина И.Ю. Постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: ЭлКниги, 2012. 368 с.
42. Максимович Д.А. Совершенствование правового режима зданий и помещений // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 7. С.91.
43. Мошеннические схемы на рынке недвижимости [Интервью с О. Самойловым] // Жилищное право. 2012. N 8. С. 45 - 58.
44. Маркин С.В. Совершенствование правового регулирования права собственности на земельные участки // Правовые вопросы недвижимости. 2012. N 2. С. 21 - 24.
45. "Новая Москва": уточнение адресов объектов недвижимости // СПС Консультант Плюс. 2012.
46. Новицкий И.Б. Римское право: Учебник для вузов. М.: ИКД "ЗЕРЦАЛО", 2010. С. 86 - 110.
47. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М., 1990. С. 401.
48. Право собственника объекта незавершенного строительства на аренду земельного участка // СПС КонсультантПлюс. 2011.
49. Раев В.В. Обманные схемы в обороте недвижимости // Жилищное право. 2012. N 10. С. 75 - 80.
50. Сергеев А.П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. Л., 1990. С. 47.
51. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. М., 2009. С. 14.
52. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. 368 с.
53. Семенихин В.В. Аренда - лизинг: аренда зданий и помещений // Налоги (газета). 2009. №20. С.4.
54. Соколова Т.Б., Украинцева Ю.В. Споры, связанные с возвратом излишне или ошибочно уплаченных арендных платежей // Арбитражная практика. 2007. N 10.
55. Ялбулганов А.А. Неналоговые доходы в Российской Федерации: вопросы правового регулирования // Финансовое право. 2007. N 5.