ДОРАБОТКА ГОТОВОГО ЗАКАЗА Порядок формирования оплаты за содержание и ремонт жилого помещения для собственников

Вопрос оплаты содержания и ремонта общего имуществав многоквартирном доме (МКД) является болезненным для многихсобственников жилых помещений. Плата за содержание и ремонтжилых помещений ежегодно возрастает. И все более актуальнымстановится вопрос, какие платежи являются обязательными, а какие могут быть только добровольными.
В связи с ростом платы за жилищно-коммунальные услуги для населения вопросы ценообразования особенно актуальны в отношении формирования платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения .
Жилищный кодекс РФ требует формирования платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества, в соответствии с требованиями законодательства. Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы и он быстро придет в негодность.
Возможность установления заниженной платы для собственников Жилищный кодекс РФ не допускает. Граждане, являющиеся собственниками помещений, не имеющие возможности вносить плату, вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении им субсидии.
Размер платы собственников за содержание и ремонт дома во многом зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом.
Цель данной работы – разработать порядок формирования оплаты за содержание и ремонт жилого помещения для собственников на примере ООО «УК Новый город».
Исходя из цели, в работе решены следующие задачи:
- рассмотрено государственное регулирование процесса содержания и ремонта жилищного фонда;
- проанализировано формирование тарифов на услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда;
- разработаны рекомендации по расчету размера платы за жилищные услуги.
Объектом исследования является управляющая компания ООО «УК Новый город» г. Санкт-Петербург. Предмет исследования – расчет платы за содержание и управление жилого помещения.

Введение 3
Глава 1. Государственное регулирование процесса содержания и ремонта жилищного фонда 5
1.1. Системообразующие законодательные акты в сфере жилищно-коммунального хозяйства 5
1.2. Понятие жилищного фонда и его классификация 17
1.3. Требования к содержанию жилищных помещений 20
Глава 2. Формирование тарифов на услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда 30
2.1. Структура и состав работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда 30
2.2. Методика расчета размера платы за жилищные услуги 34
Глава 3. Рекомендации по расчету размера платы за жилищные услуги 45
3.1. Расчет платы за услугу «Управление жилым домом» 45
3.2. Расчет платы за услугу «Содержание придомовой территории» и «Санитарное содержание помещений общего пользования» 53
3.3. Расчет платы за услугу «Текущий ремонт и содержание жилого дома» 60
Заключение 79
Список используемых источников 83
Приложение 86

Управляющие организации, которые планируют применять или уже применяют льготу, предусмотренную пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, должны очень внимательно подойти к определению цен на услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения. Этот вопрос приобретает особое значение с учетом позиции Минфина, изложенной в Письме от 23.12.2009 N 03-07-15/169. Напомним, что согласно названной норме освобождается от обложения НДС реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, ТСЖ, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). Эта формулировка указывает на освобождение от налогообложения реализации именно тех работ и услуг, которые были приобретены управляющей организацией у третьих лиц. Финансисты в названном выше разъяснении сделали акцент также на стоимости этих работ и услуг: от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождаются операции по реализации вышеуказанных работ (услуг) по содержанию, а также ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые управляющими организациями и ТСЖ по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги). Иначе говоря, претендовать на применение налоговой льготы управляющая организация может, только если она не создает добавленной стоимости (по аналогии с предоставлением коммунальных услуг). Учитывая цель введения налоговых льгот (устранение излишних операций по начислению налога и применению налогового вычета в том же размере), сказанное чиновниками весьма справедливо. Более того, поскольку сами услуги и работы по содержанию и ремонту, выполняемые организациями и индивидуальными предпринимателями собственными силами, облагаются НДС в общем порядке, то и освобождение от налогообложения наценки управляющей организации выглядит нелогично.
Новые налоговые льготы по НДС применяются, если только управляющая организация реализует собственникам помещений услуги и работы по ценам их приобретения у поставщиков и подрядчиков.
Таким образом, для применения налоговой льготы управляющая организация должна обеспечить раздельный учет операций по реализации работ и услуг, выполненных подрядным и хозяйственным способами. Причем по подрядным работам и услугам, заказанным третьим лицам, учетные данные о перечне, объемах и стоимости приобретенных работ и услуг должны совпадать с аналогичными показателями, касающимися реализации этих работ и услуг собственникам помещений.
Сделанные финансистами выводы имеют существенное влияние на деятельность управляющей организации. Так, она предоставляет коммунальные услуги потребителям по тем же ценам, по которым она приобретает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих предприятий, в силу Правил предоставления коммунальных услуг. Аналогичное требование выдвинул Минфин в Письме от 23.12.2009 N 03-07-15/169 для правомерного применения налоговой льготы, предусмотренной пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ в отношении коммунальных услуг. Точно так же не начислять НДС при реализации жилищных услуг на основании пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ возможно только при механическом перевыставлении стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, выполненных третьими лицами, собственникам помещений. Поэтому, если управляющая организация не содержит собственного штата производственных рабочих, все работы поручены подрядчикам, перед ней встает выбор: работать себе в убыток или применять новые налоговые льготы по НДС. Существует мнение, что управляющая организация оказывает услуги управления, которые имеют свою цену и выносятся в отдельную строку платежного документа. Если принять этот подход, получается, что управляющая организация осуществляет операции по реализации, как не подлежащие налогообложению (коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества), так и облагаемые (так называемые услуги управления). Следовательно, избежать ведения раздельного учета НДС не удастся.
Однако эта позиция представляется необоснованной, поскольку плата «за управление» фактически предназначена для финансирования общехозяйственных расходов управляющей организации и не является платой за какую-либо услугу (например, собственники помещений не имеют возможности отказаться от таких «услуг», как расчет платы за жилищно-коммунальные услуги и выставление платежных документов) *(3) . Поэтому управляющей организации, чтобы обеспечить себе как минимум безубыточность (покрыть собственные административные расходы), необходимо устанавливать размер платы за содержание и ремонт общего имущества превышающим ее расходы на приобретение работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества. А это означает невозможность применения пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Самостоятельная разработка размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в каждом доме, хоть и затрат на, позволит управляющей организации не только обеспечить рентабельность, но и минимизировать налоговые риски. Так, при слепом применении размеров платы, определенных органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилфонда, налоговые обязательства и финансовый результат деятельности зависят от воли властей, включивших или не включивших в тариф сумму НДС. Так, уплатить налог в бюджет придется даже «упрощенцу», если установленная плата содержала НДС. В свою очередь, управляющая организация, являющаяся плательщиком НДС, обязана начислять налог независимо от указания на его наличие в утвержденной плате. Стремление применять освобождение от обложения НДС услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества также подразумевает взвешенный подход к ценообразованию.

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета, 21.01.2009г., №7. – М.: Ось-89, 2010. – 48 с.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации//Российская газета, 12.01.2005г., № 1. – М.: Проспект, 2012. – 355 с.
3. Федеральный закон РФ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ (редакция 08.05.2009г.) «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» // Собрание законодательства РФ от 03.01. 2005 г. №1(часть I) Ст. 15.
4. Федеральный закон РФ от 27.07.2010 № 237 – ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» // Российская газета 02.08.2010 г.
5. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» (с изменениями и дополнениями от 16.01.2008г.) // Собрание законодательства РФ от 30 января 2006 г. № 5 Ст. 546.
6. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // СЗ РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.
7. Письмо Минрегиона России от 4 апреля 2007 г. № 6037-РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» // Информационный бюллетень «Законодательные и нормативные документы в жилищно-коммунальном хозяйстве». 2007. № 6.
8. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 // Российская газета. 2003. №214 (дополнительный выпуск).
9. Борзенкова Т. А. Правовая формализация управления многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. №9. - С. 21-26.
10. Авдеев В.В. Организация жилищно-коммунального хозяйства: расходы по благоустройству и налог на прибыль // Бухгалтер и закон. 2011. № 9. С. 42-48
11. Авдеев В.В. Жилищно-коммунальное хозяйство, риелторская деятельность: управляющие организации – налогообложение // Налоги. 2010. № 47. С. 86-92
12. Гришина Е.Ю. Административно-правовое регулирование в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Проблемы и пути их решения // Административное право. 2009. № 1. С. 22-28
13. Донцова Ю. Ох, уж это ЖКХ... // ЭЖ-Юрист. 2011. № 32 С. 34-37
14. Крашенинников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. 396 с.
15. Кудина С.А. Осуществление правомочий собственника общего имущества в многоквартирном доме: Дис. канд. юрид. наук. - Москва, 2011. С. 70
16. Курпякова С.И. Дискуссионные вопросы современного понимания содержания права граждан на жилище // Вестник Южно-Уральского государственного университета. 2009. № 20. с.85-88
17. Певницкий С.Г. Непосредственное управление многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. № 9. с. 42-46
18. Сапрыкин С.Ю. Права потребителей в ЖКХ. М., 2008. с.184
19. Терентьев А.Я. Оценка экономической доступности услуг водоснабжения и водоотведения (на примере МУП «Водоканал»// Дискуссия. 2010. № 9. С. 35−39.
20. Указания по заполнению формы федерального статистического наблюдения № 22-ЖКХ (сводная) «Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы», утвержденных Приказом Росстата от 20.11.2009 № 269.